Stavební zákon v praxi: Umísťování staveb (1)

To je totiž ta základní a prvořadá otázka pro každého stavebníka, na kterou musí dostat pozitivní odpověď, má-li mít jeho další příprava k realizaci té které stavby vůbec smysl. Uvedený požadavek vyplývá z § 76 odst. 1 nového stavebního zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), podle něhož lze umisťovat stavby nebo zařízení, provádět jejich změny, měnit jejich vliv na využití území, měnit využití území a chránit důležité zájmy v území jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, nestanoví-li zákon jinak. Tyto otázky spadají do oblasti územního plánování, jež jsou upraveny v části třetí SZ, v ustanoveních §§ 18–102 a dále v jeho prováděcích vyhláškách. Z celé řady právních institutů, které se v nich nacházejí, provedeme výběr a podáme jejich výklad způsobem, který by měl čtenářům osvětlit základní principy územního rozhodování o umísťování staveb.

Nutno rozlišovat mezi umístěním a povolením stavby

Stále tak platí zásada, že je třeba rozlišovat mezi správními akty týkajícími se umístění staveb nebo zařízení na jedné straně a akty fakticky již povolujícími jejich výstavbu, ať již jsou třeba či nikoliv (viz § 103 SZ, podle něhož lze stavby a zařízení v něm uvedené provádět přímo ze zákona bez stavebního povolení či ohlášení) na straně druhé. Po formální stránce může mít přitom přivolení stavebního úřadu s umístěním stavby v území buď formu územního souhlasu nebo rozhodnutí o umístění stavby, u staveb vyjmenovaných v § 104 odst. 2 pod písm. a) až d) SZ je předpokladem souhlasu stavebního úřadu se stavbou soulad s územně plánovací informací.

Rozhodnutí o umístění stavby

Je jedním z druhů územních rozhodnutí vyjmenovaných
v § 77 odst. 1 SZ. Jeho účel je deklarován v § 79 odst. 1 SZ tak, že vymezuje stavební pozemek, tedy pozemek (jeho část) určený k umístění stavby, umisťuje navrhovanou stavbu na něm, stanoví její druh a účel, podmínky pro její umístění, pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení, pro ohlášení stavby a pro napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Kromě těchto povšechných požadavků musí rozhodnutí o umístění stavby obsahovat i náležitosti stanovené v § 92 SZ. Podle něho stavební úřad „schvaluje navržený záměr a stanoví podmínky pro využití a ochranu území, podmínky pro další přípravu a realizaci záměru, zejména pro projektovou přípravu stavby; vyžaduje-li to posouzení veřejných zájmů při provádění stavby, při kontrolních prohlídkách stavby nebo při vydávání kolaudačního souhlasu, může uložit zpracování prováděcí dokumentace stavby. V rozhodnutí stavební úřad rozhodne o námitkách účastníků řízení, v odůvodnění vyhodnotí připomínky veřejnosti a stanoví dobu platnosti rozhodnutí, má-li být delší, než stanoví tento zákon. U staveb dočasných nebo v rozhodnutí o změně využití území pro dočasné činnosti stanoví lhůtu pro odstranění stavby nebo ukončení činnosti a následný způsob úpravy území. V případech podle § 78 odst. 2 stanoví v potřebném rozsahu podmínky pro provedení záměru.“

ÚZEMNÍ PLÁN

Území, v němž se pohybujeme, nelze zastavovat podle přání a nápadů toho kterého z nás, nýbrž v souladu s příslušnými koncepcemi rozvoje území. Urbanizace sídlišť je totiž řízený proces, spadající do úkolů územního plánování. Základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání, včetně vymezení zastavitelných ploch, jakož i dalších předpokladů a podmínek jeho vývoje obsahuje územní plán (viz § 43 SZ). Zmiňuji-li ho, tak proto, že se zpracovává pro celé území obce, které člení na plochy podle stávajícího a požadovaného způsobu využití. Zájemci o výstavbu z něho zjistí, kde, v kterém místě obce, přichází jimi zamýšlený záměr v úvahu. Územní plán obsahuje textovou a grafickou část (viz příloha č. 7 k vyhlášce č. 500/2006 Sb.). Obsah příslušného územního plánu lze pak zjistit na příslušném obecním (městském) úřadu.

REGULAČNÍ PLÁN

Regulační plán je svým rozsahem užším dokumentem oproti územnímu plánu, neboť se obvykle dotýká již jen určité plochy vymezené územním plánem, pro kterou stanoví podrobné podmínky pro využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb atd. V řešené ploše je závazný dokumentem pro územní rozhodování a ve schváleném rozsahu nahrazuje územní rozhodnutí. Obsahuje např. závazné určení o druhu a účelu umísťovaných staveb, pozemky pro jejich uspořádání (např. uliční a stavební čáry, podlažnost, výšku staveb, objemy a tvar zástavby, intenzitu využití pozemků, podmínky pro napojení staveb na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu atd.). Zkrátka a dobře, je-li pro zájmové území zpracován regulační plán a stavebník se rozhodne podle něj stavět, pak si musí být vědom toho, že vstupuje do území, v němž místní samospráva nastavila pevná pravidla pro charakter a rozsah zástavby. Stavebník se tak dobrovolně zříká možnosti uplatnit své představy, pokud jde o umístění stavby, její hmotové a tvarové uspořádání atd. Regulační plán totiž ve smyslu § 61 odst. 1 SZ závazně stanoví podrobné podmínky pro využití pozemků, umístění a prostorové uspořádání staveb apod. V souhrnu lze říci, že území řešená regulačními plány nevytvářejí dostatečný prostor pro ty stavebníky, kteří hledají originální a jedinečná řešení šitá pro individualitu konkrétní osobnosti. Ve jménu zjednodušení může jít až o „kasárenský“ způsob výstavby.